世帯年収1000万円の私が東京23区で中古マンションを購入した理由！

読者の皆様、お久しぶりです。りんりん (@RinRin_aoihabur)です。

本記事では私が東京23区で中古マンションを購入した理由、購入に至った考え方を紹介したいと思います。

りんりん

やっと中古マンションを購入しました！

個人情報特定を避けるため、購入した物件の情報に一部フェイクを入れております。

その点はご了承ください。

中古マンション購入理由

まずは中古マンションを購入しようと思った理由を箇条書きで挙げてみました。

・子供が生まれたことをきっかけに、広い部屋に住みたい。

・コロナでお家時間が増えたのもきっかけのひとつ。これまで特に贅沢していなかったので、どうせお金を使うなら持ち家購入が一番満足度高いかなぁと。

・今の賃貸の部屋が手狭になったため、どうせ引っ越すなら、賃貸と月々の支払いが変わらない範囲でマイホームを買うのもあり？

・共働きで日々の時間が惜しいため、通勤30分程度、駅近物件がマスト。よって、戸建てよりマンションを選択。（職場は、妻も私も23区の都心）

・資産性でいえば、土地が残る戸建て住宅の方が一見良さそうだが、中古マンションの方がより売買が活発で、売りやすいと判断。

・耐震性についても、RC造のマンションと木造や軽量鉄骨の戸建てでは全然違うので私は耐震性の高いRC造のマンション派。

・新築マンションは選択肢が少ないのと、今のご時世は非常に割高なのでパス。

・幸い夫婦揃って1級建築士なので、マンションの目利きには自信あり。そのため半分投資目的も良いかも？

マンション探しの条件

夫婦で物件を見ながら話し合って決めた、我が家のマンション探しの条件は以下になります。

・最寄駅徒歩7分以内（23区の城南エリア）

・60m2以上、2LDK以上、うち1室は6畳以上、方位は北向き以外

・築20年以内（法改正により2001年以降のマンションは品質がよいため)

・予算5500万円以内(物件価格に必要なリフォーム込み、諸経費は別途準備)

物件探しのエリアは、現住所の沿線あたりで何駅か検討していましたが、来年の保育園申し込み締め切りが近づいてきたため、現住所の最寄駅しか選択肢に残りませんでした。

物件探し～成約まで

suumo、at homeなどのポータルサイトと野村、住友、三菱、三井、東急などの各社サイトを日々チェック。

専任媒介などの場合、suumo等への掲載に先行して各社サイトに掲載されることも多く、スピード負けしないためには各社サイトを見に行った方がよいかも。

物件探しはなかなか大変で、妻と意見が食い違って喧嘩をすることもありました。（笑）

ライフプランはどうするの？何年住む予定なの？子供が大きくなったら部屋数足りない？南向きじゃないとだめ？収納少なくない？など悩みは尽きません。。。

結果的に、真剣に夫婦で話し合いができたので、住みたい物件の方向性を摺り合わせることができました。

11月末に内見6物件目でついに購入決意！

物件探しから成約まで約6ヶ月でした。

事前審査を内見前に済ませといて、内見したその日に購入申し込み。

当然ながら、周辺環境や自然災害リスク、物件の重要事項や部屋の状態、売主さんの属性、長期修繕計画、管理規約などは、内見までの1週間で事前に調査済でした。

その日が物件最初の内見日でしたが、私たちの他に2組購入申し込み有り。

幸運なことに事前審査を済ませていたのが私たちだけだったので、無事成約。

人気物件だったのでもちろん満額申し込み。

物件探しをした感想

意外と不動産業者はグイグイ営業に来ない。

23区は待っているだけでも成約が取れるため、こちらから積極的にお願いしないと対応してくれません。

不動産業者にもよると思いますが、営業担当者は日々の業務に追われて、それどころではない感じ。

今の23区の中古マンション市場の感想として、いい物件は適正価格ならすぐ売れる。

内見初日に満額で申し込みが入ることも多々あるようです。

購入した中古マンションについて

購入した中古マンションについて公開できる範囲でお伝えしますと…

・駅徒歩4分の好立地

・65m2 3LDK

・間取りが綺麗で、収納多く、体感としては70m2超えに劣らない広さ

・南向き、2階、難点としては眺望悪し。

・築15年、3年前に売り主さんが水回りリフォーム済（おかけでほとんど手を加えずに済みそう）

・戸数50戸以下のため修繕積立金はやや高い。妻も私も、大規模マンションより低層マンションの方が雰囲気好きなので、そこは我慢。

・掲示板がきちんと整理されていて、クレーム等の張り紙もない。共用部も綺麗で、マンションの管理は良い印象。

・最寄り駅周辺のエリアでは比較的高級住宅街エリアで人気の小学校学区

・最寄り駅周辺で、「駅徒歩5分以内かつ築15年前後」のファミリー向け物件は今回購入したマンションのみのため、希少性は高い。「駅徒歩5分以内かつ築5年以内」はあるが、価格帯がもう少し上なので、競合にはなりにくい。

中古マンションの今後の相場予想

周知の通り、5年前の2015年に比べて、2020年現在の23区の相場は軒並み上昇しています。

私が探していた城南エリア（品川区、目黒区、世田谷区、大田区）でも坪20万円程度(70m2換算で400～500万円程度)は値上がり。

相場が下がるのを待つのも一案ですが、私としては大きく下がることはないだろうと予想。

購入物件が坪250万円で、同じエリアの新築マンションが坪350万円程度。

坪単価で100万円程度の差があり、70m2換算で新築と中古物件の価格差が2000万円以上もあります。

現状は人材不足が深刻で建設費高騰が抑えられる見込みもないため、新築マンション価格が下がることも考えづらい。

新築マンションの販売戸数も年々減っており、中古マンションの需給バランスでいうと下値は限定的かなぁと。

将来の人口についても、23区であれば2030年くらいまではやや増加傾向なので、人口減でマンション価格低下のシナリオも当分考えづらいですよね。

最後に

まとまりのない文章ではありますが、私が東京23区で中古マンションの購入に至った理由、考えをお伝えしました。

気になることや聞きたいことがございましたら、本ページ下部のコメント欄やツイッターアカウント(@RinRin_aoihabur)にご連絡ください。

反響大きければ、物件探しのポイントなど掘り下げていけたらと考えております。

最後までお読みいただきありがとうございました。

りんりん

2021年3月に引き渡し予定！住むのが楽しみです♪